江戸川区・葛飾区民のための相続アドバイザー
行政書士・FP 畑秀樹です。
なぜ賃貸物件を建てることが「相続対策」になると言われているのでしょうか？
それは第一に、
現金を不動産に変えることで相続税を計算するときの計算方法の違いを利用できるようになるからです。
2億円の現金を持っていると
→2億円がそのまま相続税の課税対象 ですが
2億円で土地と建物を買って所有すれば
→2億円で評価されなくなる。 ということなのです。
つまり２億円の現金が2億円の不動産に変わることで
○建物＝固定資産税評価額
○土地＝路線価
という評価基準で評価されるようになるのです。
そして土地と建物それぞれが、実際に買った価格より数割安く評価されるようになるのです。
土地
土地の路線価は理論上の売買価額である公示時価 その公示時価の8割程度で評価されます。
建物
建物の固定資産税評価額はやはり実際の売買金額の数割減となっていることがほとんど。
年数が経つにつれて評価はさらに下がっていきます。
入居者が入るとさらに借家権割合や借地権割合が控除されるのでさらに金額が圧縮されます。
さらに不動産に財産の所有者が住んでいたりして、一定の基準に該当すると「小規模宅地等の特例」という土地を安く評価してくれる制度が使えます。
結果として現金2億円なら2億円で評価されていた相続財産が、現金が不動産に変わることで1億円評価まで下がり相続税を計算する際の金額が圧倒的に小さくなります。
つまり相続税として払う金額も少なくて済むようになるわけです。
こういう理由なので、必ずしも賃貸住宅でなくても、現金を不動産に変えるだけで財産の評価を引き下げられます。
たとえば、ご自宅の建替などを検討されている方で現金の財産の割合が大きい方は生前に建替をした方が相続税の対策にはなるということです。
まとめますと、相続税がかかるくらい大きな現金を持っているなら、自宅を建て替えたり、賃貸物件などの不動産に変えることで相続税の負担を小さくすることができます。
ただ、不動産を経営していく知識や適切なアドバイスがもらえる体制があること、適切な物件であることが重要です。
知識がないままに相続税対策という部分だけを見て現金を不動産に変えてしまうと
売れない不動産や、価値の小さな不動産、負担ばかり大きい不良債権のような賃貸物件を持つことになります。
そうなると相続対策はうまくいったとしても、その後の財産管理では失敗してしまうことになります。
駅から遠くて賃貸住宅の需要がないところに無理して賃貸住宅を建ててしまったり、実は先行きの不安定な「一括借り上げ」などを信じて安易に不動産投資をしてしまうことは危険です。
※小岩駅北口徒歩２分 畑秀樹行政書士事務所では
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